Должны ли арендаторы платить за модернизацию, и чем она отличается от техобслуживания?

Жильцы многоквартирного дома, который был построен в Штутгарте в 1951 году, боятся, что скоро не смогут оплачивать аренду. Дело в том, что запланированная модернизация жилья сделает проживание слишком дорогим. Но должны ли они платить за модернизацию, и какие права есть у квартиросъемщиков?

Когда модернизация считается законной?

Если арендодатель объявил о проведении модернизации, арендаторы обязаны соглашаться с ним в таких случаях:

• если благодаря этому удастся сэкономить больше энергии;
• если сократится потребление воды;
• если качество жилья для потребителя значительно улучшится, например, будут установлены новая ванна или раковина;
• если, основываясь на изменениях в законодательстве, арендодатель сам не является ответственным за модернизацию, то есть ее проведение инициирует муниципалитет;
• если это позволит в долгосрочной перспективе улучшить жилищные условия.

Что подразумевается под улучшением общих жилищных условий?

Если во дворе дома устанавливается игровая площадка для детей или лифт, это считается улучшением общих жилищных условий. В целом работы по модернизации означают выгоду для всего дома, а не для одного арендатора. Сюда же относится высадка зеленых насаждений, установка места для хранения велосипедов, дымовых детекторов и гаражей.

В чем разница между модернизацией и техническим обслуживанием?

Проводить техобслуживание, например, ремонт отопительной системы, арендодатель обязан по закону. Кроме того, он должен поддерживать квартиру в таком состоянии, чтобы она была пригодна для проживания арендатора. При этом проведение технического обслуживания, в отличие от модернизации, не предполагает повышения арендной платы.

Когда арендодатель должен сообщить о модернизации?

По меньшей мере, за три месяца до ее начала, или раньше. Но никак не позже. Этот период считается сроком для размышления (Überlegungsfrist), и до его истечения арендодатель не имеет права начинать модернизацию. Уведомление должно быть сделано обычным письмом, факсом или по и-мейл. Если о проведении работ не сообщили заблаговременно, арендатор имеет право не соглашаться с ними.

Согласно закону, арендодатель должен сообщать о следующем:

• о том, какие работы запланированы;
• о масштабе работ;
• о сроках начала работ;
• о продолжительности модернизации;
• о том, насколько может быть повышена стоимость аренды, если это предполагается;
• о сумме будущих эксплуатационных расходов.

В каком случае арендатор может не соглашаться с проведением модернизации?

Если модернизация будет для арендодателя и/или членов его семьи весомой и неоправданной трудностью. В таком случае обсуждаются и взвешиваются все нюансы, при этом учитываются интересы других жильцов, вопросы сохранения климата и повышения потребительской стоимости.

К весомым трудностям относят, например, неспособность арендатора платить повышенную стоимость аренды. Также модернизация может быть необоснованной, если шум и грязь будут обременительны для пожилых людей и инвалидов. Необоснованными также могут быть меры, если арендатор инвестировал средства в жилье, но эти изменения могут быть уничтожены в ходе модернизации или окажутся излишними.

Также необоснованным для арендатора может быть повышение арендной платы больше, чем на 30%, или если жильцу придется платить за аренду больше половины своей пенсии. Но в таком случае арендатор может выступать не против модернизации, а против повышения арендной платы.

Если вы несогласны с проведением модернизации, нужно в письменном виде сообщить об этом арендодателю не позже, чем до конца второго месяца с того момента, как вас уведомили о ее проведении.

Если арендатор против модернизации, арендодатель может его выселить?

Если арендатор против, арендодатель может оспорить его несогласие в суде, однако он не имеет права начинать модернизацию. Затем суд принимает решение, должен ли арендатор соглашаться на модернизацию.

Насколько может быть повышена сумма аренды?

Арендодатель имеет право распределить 11% от расходов на модернизацию на годовую арендную плату. Эта часть суммы будет разделена на 12 месяцев и добавлена к стоимости аренды. Арендодатель в письменном виде или в другой текстовой форме должен уведомить арендатора о повышении аренды и понятным образом предоставить подробные расчеты, которые объясняют, почему получилась такая сумма. Должны быть указаны:

• общая стоимость модернизации;
• распределение затрат по модернизации;
• расчет подорожания аренды и сумма подорожания.