Решение суда: даже выплатив долг, арендатор должен съехать с квартиры

Тем, кто в течение двух месяцев не платил арендную плату, грозят неприятности: арендодатель может досрочно расторгнуть договор. Но есть и льготный период. Если арендатор в течение двух месяцев (с момента получения иска о выселении) выплатит долг, иск будет считаться недействительным.

Однако льготного периода нет в том случае, если арендодатель из-за нарушений положений договора в обычном порядке прекращает действие договора об аренде, заранее уведомляя об этом арендатора. В таком случае у арендатора есть время до выселения, на протяжении которого он может подыскать другое жилье.

Чтобы избавиться от арендаторов, арендодатели прибегают к такой схеме: помимо немедленного расторжения договора, они также оформляют и расторжение договора в обычном порядке. Согласно решению Федерального верховного суда, арендодатели и дальше могут поступать таким образом.

Случаи, которые рассматривали в суде

Арендаторы двух квартир в Берлине вовремя не платили аренду. Арендодатели досрочно расторгли с ними договоры, дополнительно оформив также расторжение договора в обычном порядке. При этом арендодатели настаивали на иске о выселении на основании того, что было оформлено также расторжение договора в обычном порядке.

Суд Берлина в двух случаях постановил, что нельзя оформлять расторжение договора в обычном порядке вместе с досрочным расторжением договора. Дело в том, что после досрочного расторжения уже не действуют правоотношения аренды, при которых арендодатель мог бы в обычном порядке расторгнуть договор об аренде. Кроме того, после досрочного расторжения договора нельзя продолжить действие договора после того, как арендатор выплатит долг.

Но судьи Карлсруэ иначе оценили ситуацию, посчитав возможным применять сразу два вида расторжения договора.

Что значит вынесенный приговор?

Считается, что если арендатор не платит аренду вовремя, он нарушает договор об аренде. В таком случае арендодатель может оформить расторжение договора в обычном порядке. Для арендатора это означает следующее: выплата долга может предотвратить немедленное выселение, но арендатор в любом случае должен будет съехать с квартиры. А именно – после истечения законного срока для расторжения договора.

Когда нужно платить за аренду жилья?

Плату за аренду нужно вносить заранее. Вместе с побочными расходами она выплачивается в начале арендного периода, то есть в начале месяца. Деньги нужно заплатить/перевести максимум на третий рабочий день. Суббота не считается рабочим днем.

Если арендатор регулярно задерживает оплату, это может повлечь за собой расторжение договора об аренде. Согласно решению суда, это применимо в том случае, если оплата за аренду была проведена с опозданием минимум семь раз. Но суд Хамма (Северный Рейн-Вестфалия) постановил, что и четыре раза – это уже слишком много.

В каких еще случаях арендодатель может расторгнуть договор?

На это должны быть веские причины. Арендодатель должен в письменной форме уведомить арендатора о том, что стало причиной для расторжения договора. Также он обязан соблюдать прописанный в договоре срок для расторжения договора. Средний срок составляет три месяца. Однако срок может отличаться в зависимости от условий договора и периода, на который была сдана квартира. Как правило, чем больше период сдачи, тем дольше срок для расторжения договора.

Причины для расторжения договора:

• нарушение обязанностей арендатора, например, нарушение общественного порядка, оскорбление соседей;
• снос здания для постройки нового;
• нарушение положений договора, например, арендатор повторно сдает в аренду жилье;
• личные потребности: арендодатель или его близкие родственники хотят использовать жилье.