Высокая динамика роста арендной платы в последние годы беспокоит всех, кто живет в одном из крупных немецких городов. В чем причины этой проблемы и какие есть варианты ее решения?
Ведущие специалисты на рынке аренды полагают, что одной из причин является рост притока мигрантов. В то время как страны юга Европы решали проблему высокого уровня безработицы после финансового кризиса 2008 года, немало испанцев, итальянцев и греков решили покинуть родные края и начать все заново в Германии. Давление на немецкий рынок недвижимости усилило прибытие переселенцев из Восточной Европы и сотен тысяч беженцев. Но, по мнению экспертов, повышение цен вызывает не только миграция из-за рубежа. Сегодня люди в возрасте до 35 лет в значительном количестве переезжают из сельской местности в города. Специалисты считают, что немецкие власти и инвесторы не были готовы к массовому движению народа к ярким огням Берлина, Гамбурга и Мюнхена и других, менее крупных городов. Еще десять лет назад наблюдалась тенденция к сокращению населения страны, вследствие чего предполагалось уменьшение спроса на рынке аренды и рост количества пустых квартир.
Власть и народ
Однако даже когда инвесторы поняли, что пришло время действовать, они зачастую просто не могли начать строительство, поскольку местные органы власти в свое время для экономии средств сократили персонал – в отраслях, где меньше всего нуждались в людях, включая и специалистов по застройке.
Свою лепту вносят также гражданские протесты, регулярно препятствующие созданию новых зданий. «Не на моем заднем дворе!», – такие протесты, с одной стороны, объясняются менталитетом, а с другой – опасением того, что появление по соседству новостроек приведет к повышению арендной платы в районе.
В то же время исследования показывают, что если два десятилетия назад в Берлине насчитывалось около 100 000 пустующих квартир, то на сегодняшний день это число сократилось до 18 000.
Где арендная плата не растет?
С другой стороны, по оценке аналитиков, последствий увеличения арендной платы не почувствовали две трети населения Германии. Те, кто живет в сельских районах, возможно, даже выиграли от массового переезда молодежи в города, приведшего к избытку предложения. Но и в больших городах арендная плата растет не повсеместно. Сильные законы Германии защищают долгосрочных арендаторов от повышения платы.
Что можно сделать?
Сельская местность должна стать более привлекательным местом для жизни – в этом может заключаться частичное устранение проблемы, в первую очередь зависящей от развития общественного транспорта. Здесь не так уж и мало рабочих мест, как принято сегодня считать, в среднем – даже больше вакансий на душу населения, чем в таких городах как Гамбург, Мюнхен и Берлин.
Другое дело, что большинство высококвалифицированных специалистов востребованы в основном в городах. Все больше молодых немцев учатся в университетах, а также вступают в брак с другими высококвалифицированными специалистами. Если в старые времена доктор женился на медсестре, то теперь он женится на главвраче – и это затрудняет поиск подходящей работы в сельской местности для обоих.
Многое зависит и от политиков, которые должны помогать инвесторам. К примеру, в Берлине, где дефицит жилья является одним из самых высоких в стране, многолетние планы по строительству крупных новых поселений на окраине города никогда не покидали чертежной доски. Правительство Германии на федеральном уровне стремится разжечь строительный бум, субсидируя строительство нового жилья с помощью налоговых льгот. Но субсидии имеют смысл только в том случае, если инвесторы не хотят строить. А они хотят – только государство не выделяет землю. В то же время, субсидии повышают стоимость земли и, следовательно, затраты на строительство.
Каковы перспективы?
Тем не менее, есть некоторые признаки того, что предложение начинает догонять спрос. Если пять лет назад на рынок Берлина поступало около 5000 новых квартир, то сейчас их число возросло до 16 000 в год, хотя это и значительно меньше необходимых 25 000. По прогнозам экспертов, рост цен может немного остановиться, но отсутствие квартир будет ощущаться в течение еще 4-5 лет.