Как снять жилье в Германии: все нюансы

Найти и арендовать квартиру или комнату в Германии довольно сложно. Некоторые немецкие города настолько перенаселены, что заселиться непросто даже немцам. Не говоря уже об иностранцах. И тем не менее, это возможно даже для мигранта. Нужно хорошо знать язык, понимать национальные особенности этого рынка и немного ориентироваться в законах. Ниже – обо всем подробно.

Где искать

Начинать поиски жилья лучше всего до приезда в страну. И самый первый источник – интернет. Самый крупный немецкий сайт недвижимости www.immobilienscout24.de прост в использовании. Лучше всего не останавливаться на просмотре предложений аренды, а зарегистрироваться и заполнить свой профиль, добавив фото, указав сроки и потребности. Возможно, кто-то из арендодателей сам найдет вас.

Общаться лучше на немецком или английском языке, и желательно без ошибок, чтобы не отпугнуть немцев. Если появился интересный вариант жилья – реагируйте без промедления. Выгодные предложения держатся на сайте пару часов, их моментально разбирают десятки пользователей. Напишите запрос в форму связи с арендодателем и попросите назначить время просмотра.

Параллельно можно искать жилье в социальных сетях. Немцы охотно пользуются Facebook. Ищите через своих знакомых в Германии.

Третий источник предложений об аренде – местная пресса. Купить печатные издания можно на вокзалах на лотках Toto-Lotto.

Иногда к поиску жилья подключается работодатель. Если вы заключили (собираетесь заключить) контракт, поинтересуйтесь у будущего начальника, поможет ли он найти вам временное жилье.

Если времени уже в обрез, можно обратиться в агентство недвижимости. Но полагаться на местных маклеров не стоит – ищите жилье параллельно. А вознаграждение за найденное жилье (провизион) платите только после заключения сделки с арендодателем.

Как проходит осмотр

Просмотр жилья в Германии – мероприятие скорее для владельцев квадратных метров, чем для арендаторов. Потому что арендодатель оценивает потенциальных жильцов, выбирая между несколькими кандидатами. По статистике, на один объект в Мюнхене могут претендовать 77 конкурентов. Для сравнения, в Штутгарте это количество составит 75, в Ганновере 45, а в Берлине 33. Причем, иностранцы для немцев далеко не в приоритете, выбор может затянуться на неделю, а то и две.

Просмотр назначается по согласованию с проживающими на данный момент арендаторами. Прийти нужно вовремя, и лучше – в приличной одежде. В назначенное время приходят потенциальные съемщики. Просмотрев жилье, желающие могут задать уточняющие вопросы и оставить свои координаты владельцу. Хозяева, в свою очередь, при встрече могут запросить у кандидатов интересующую их информацию. Например, о платежеспособности, о месте работы и зарплате. Поэтому лучше сразу взять с собой зарплатный лист за последний месяц. Также интересуются, сколько человек собираются жить в квартире или доме.

Не бойтесь задавать арендодателю вопросы о помещении. Ваша заинтересованность охарактеризует вас с положительной стороны.

Спрашивайте, почему данное жилье оказалось свободным, ведь это необычная для Германии ситуация.
Узнайте среднюю стоимость аренды в городе и спросите, повысилась или понизилась цена по сравнению с предыдущим контрактом.

Нелишним будет спросить, кто живет по соседству, есть ли рядом супермаркет, парковка, общественный транспорт. И даже – насколько шумно или тихо тут днем и ночью.

Сокращения в объявлениях

Все жилищные объекты в немецких объявлениях делятся на квартиры (Wohnung) и дома (Haus). Также жилье различается по количеству комнат (Zimmer). Чтобы сэкономить печатные площади, объявления в газетах печатаются с сокращениями, и эта традиция перешла в интернет.

Площадь объекта жилья указывается в квадратных метрах с сокращением Wfl (Wohnfläche – с нем. жизненное пространство). Но указанная площадь и площадь, пригодная для использования – это разные цифры. И вот почему.

Площадь комнат с ровными стенами считается полностью. Со скошенными стенами и чердаками все интересней. Если от пола до стены вверх меньше метра, то это пространство под наклонной стеной не считается. Если от пола до стены 1-2 метра, то площадь учитывается наполовину.

Балконы, террасы и лоджии тоже считаются не полностью, а лишь на четверть. Если есть соответствующее разрешение – то половина такой площади добавляется к жилой.

Если веранда с отоплением – площадь считается полностью, если без – на 50%.

Количество комнат и их виды указывается цифрой и буквами Z или Zi. Например:

• 1Z – это однокомнатная квартира.
• 3 Zi – трехкомнатная.

К этому сокращению добавляются сведения о том, есть ли кухня (К), ванная (В), коридор (D), терраса (Т), терраса на крыше (DT), балкон (В последнее, иногда BLK), душ (снова D), кладовка (AK или AR), дополнительный туалет (GWC), спальня (SZ), веранда, зимний сад (WG).

Наличие ванной или душа в квартире – это стандартное условие, поэтому первое В или D информирует о нем. А если в сокращении имеется вторая В или D, то это коридор или балкон. Например:

• 2ZBB – это двухкомнатная квартира с ванной и балконом;
• 1ZiKDD – однокомнатная с кухней, душем и коридором;
• 3ZKBT – это трехкомнатная с кухней, ванной и террасой.

В объявлениях могут указывать и неполное число комнат. Например если написано 2,5 Z, это может значить, что одна комната слишком мала или не отгорожена нормальными стенами.

Этажность и виды домов

Нумерация этажей в немецких домах ведется не с первого, а с нулевого. Первый этаж значится как 0 или EG. ETG и цифра – это номер этажа.

• KG – цоколь или подвал. В таких помещениях очень часто обустраивают квартиры под сдачу в аренду.
• EG – первый наземный этаж.
• 1 ETG – второй этаж.
• OG – это верхний этаж многоквартирного дома.
• DG – чердак или квартира под самой крышей со скошенными стенами.

Также по сокращениям можно определить тип постройки дома: общежитие это или пол-дома, к примеру.

• Теми же буквами WG (как и веранда) обозначается общежитие или коммунальная квартира.
• ELW – дополнительная квартира в доме на одну семью.
• DHH – полдома на двух владельцев с общей стеной.
• RH – один дома из ряда домов с общими стенами.
• FH, FHS, FMH – семейный дом или его часть.
• MFH – дом на несколько семей.

Цена вопроса

Стоимость аренды в Германии состоит из двух частей: ежемесячный платеж (Kaltmiete) и предоплата за коммунальные услуги (Nebenkosten). Чтобы оценить, какие расходы включены в аренду, а какие нет, нужно внимательно изучить предложение и расспросить владельца.

Расходы на коммуналку могут составлять от €50 до €250. Как правило, включаются расходы за тепло, водопровод, использование электричества в местах общего пользования, вывоз ТБО и даже страховка. Ежегодно владелец подбивает расходы и сравнивает их с предоплатой жильцов. Если они уплатили меньше, высылает счет с просьбой доплатить. Как правило, счет составляет €50-70. Если больше, то возможно хозяин жилья мошенничает. Проверьте его, попросив отчет о расходах.

В общую стоимость не включается оплата электроэнергии в квартире, телефон и интернет. Об этом должен позаботиться жилец, причем еще до въезда в квартиру.

Залог

В Германии принято вносить залог за аренду (Kaution) в размере 2-3 месячных оплат. Опрометчиво отдавать полную сумму на руки владельцу. Если он нечестен, то может не вернуть в случае необходимости полную сумму. Будет лучше перечислить сумму на сберегательный счет в банке. А сберкнижку отдать арендодателю. Так хозяин не сможет снять деньги с чужого счета, а жилец – сможет, только получив книжку назад.

Но в последнее время немцы стараются избежать уплаты залога и подписывают поручительство за залог. За €80-100 в год залогом выступает страховое поручительство одной из страховых фирм.

Тонкости оплаты можно узнать из все тех же сокращений в объявлениях. Например:

• КМ, МКМ, NKM – аренда в месяц чистыми.
• ММ, WM, BWM – аренда брутто.
• NK – дополнительные расходы на коммуналку.
• VZ – плата вперед.
• VB – уместен торг.
• HK – плата за отопление.
• ВК – расходы на домоуправление, уборку, пр.
• КТ – залог.

То есть, если в объявлении значится KM 500+NK+HZK+KT, это значит, что цена аренды в месяц нетто €500, дополнительно взимается плата за коммунальные услуги, отопление и залог.

Меблировка

Поскольку предыдущие жильцы при переезде забирают мебель с собой или продают ее, 80% квартир в Германии сдаются без мебели. Чаще всего оставляют кухню, поскольку шкафы, плита, полки монтируются индивидуально под каждую квартиру и как правило, для другой не подходят.

Наличие кухни указывается в объявлении. Бывает, что кухню можно купить у съезжающих арендаторов. Если кухни все-таки нет, то ее покупка потянет немалые расходы. Цена зависит от площади кухни, качества и давности бытовой техники (холодильник, печь, посудомойка, микроволновка. т.д.). Самый минимальный базовый вариант IKEA обойдется около €2000.

Цена перевозки вещей в Германии составляет от €300 до €3000, зависит от количества вещей и расстояния между пунктами.

Договор на аренду

Между арендодателем и жильцом заключается контракт. Шаблон документа можно найти на ImmobilienScout24. В контракте указывается плата за аренду, плата за коммунальные услуги, дополнительные расходы, залог. В договоре нужно зафиксировать показания счетчиков на момент сделки, а также имеющиеся поломки и недостатки. При съезде недвижимость нужно оставить в том же виде, как при въезде.

Если арендовать жилье не получилось, не стоит опускать руки. Увеличьте бюджет – и количество вариантов увеличится (в то время как количество конкурентов уменьшится).

Расширьте круг поиска. В Германии хорошо развита транспортная инфраструктура, и даже если жилье дальше от работы, чем хотелось, просто придется дольше добираться.

И продолжайте поиски. У вас еще остается вариант временной аренды.