Покупка дома в Германии: что нужно знать
Руководство для начинающих может помочь сэкономить потенциальным покупателям дома в Германии не только лишнюю энергию, но и деньги.
По информации консалтинговых компаний, в Германии почти 50% населения арендует жилье, в то время как средний показатель по странам ЕС – 70%. При этом в Берлине дома покупают 30% жителей.
В основном такое положение дел объясняется сильной правовой защитой арендаторов, законами о контроле над арендой и отсутствием специальных льгот для покупателей недвижимости. В Германии, в отличие от некоторых европейских стран, таких, как Испания, – суммы ипотечных платежей не вычитаются из налогов.
К тому же строительство домов, процветавшее в 50-х и 60-х годах прошлого века благодаря государственной субсидии, в последующие годы значительно замедлилось.
Цены растут
Несмотря на то, что строительство не прекращается, согласно последним исследованиям, сегодня в Германии не хватает одного миллиона единиц жилья. Дефицит привел к тому, что с 2009 по 2017 годы цены на дома и квартиры в таких крупных городах, как Берлин, Гамбург или Мюнхен, выросли на 80%. Тем не менее, поскольку спрос остается высоким, цены также будут продолжать расти, вследствие чего покупка недвижимости по-прежнему остается выгодным предприятием.
Как можно сэкономить?
Если покупателю будет сопутствовать удача, он сможет приобрести дом непосредственно у продавца (через социальные сети, сайты с частными объявлениями и т.д.), сэкономив тем самым от 6% до 7%, выплачиваемых агентствам.
Для иммигрантов, которые планируют оставаться в Германии менее десяти лет, все же было бы разумнее арендовать жилье. Налог на прирост капитала (Begeltungsteuer) применяется к любому дому, купленному и проданному в течение менее 10 лет, но владельцы домов могут сдавать их в аренду, если покинут страну до этого времени. Однако нужно принять к сведению, что компании по управлению недвижимостью не столь распространены в Германии, как в некоторых других странах, – например, в США или Канаде.
Где покупать?
По единодушному мнению тех, кто имеет дело с немецкой недвижимостью, в Германии на стоимость дома наиболее сильно влияют три фактора: «местоположение, местоположение и местоположение». Практически идентичные дома могут иметь разницу в цене до 30%, в зависимости от близости к центру.
В городах жилье, расположенное рядом с транспортными узлами, как правило, самое дорогое, при этом расходы уменьшаются в зависимости от времени поездки до ближайшей станции метро.
Следует учитывать расстояние, необходимое для того, чтобы добраться до школы, мест работы и отдыха. Если в районе не хватает хорошего автобусного или железнодорожного сообщения, в иных случаях неудобства может компенсировать использование автомобиля или велосипеда.
В Германии существует только одноразовый налог, называемый Grundsteuer. Потенциальные покупатели, однако, должны выяснить, не планируются ли в ближайшее время на их улице работы по реконструкции. Если планируются, то предстоящие расходы, частично оплачиваемые жителями близлежащих домов, могут оказаться весьма существенными.
Кредитная проверка
Обычно потенциальный покупатель дома должен пройти немецкую кредитную проверку под названием SHUFA. Это является проблемой для многих мигрантов, у которых в Германии еще нет кредитной истории. И все же, если покупатель располагает возможностью заплатить 20% от стоимости дома плюс дополнительные расходы (Nebenskosten), скорее всего, банк выдаст кредит.
Существуют и такие банки, которые готовы финансировать ипотечные кредиты на все 100%, но в этом случае тому, кто взял кредит, придется выплачивать проценты в течение не менее 10 лет, даже если он внесет недостающую сумму. Это один из способов банковского заработка.
Процентная ставка зависит и от статуса резидента: так, например, люди, не имеющие постоянного вида на жительство, платят больше.
Стоимость оформления
Для того чтобы перевести недвижимость на чье-то имя, простого подписания договора недостаточно. Соглашение должно быть подписано в присутствии нотариуса и юридически уполномоченного переводчика, если покупатель не владеет немецким языком.
Перед встречей с нотариусом новое право собственности и описание имущества должно быть зарегистрировано в реестре суда.
Даже если дом передается в частном порядке, нотариальные сборы составляют около 1,2–1,5% от цены дома, в дополнение к налогу на передачу собственности – от 3,5 до 6,5%, а также регистрационным сборам – до 1,2%.
Суммы этих расходов варьируются от города к городу, в зависимости от дополнительных местных налогов.